Decydując się na zainwestowanie w apartamenty w systemie condohotelu inwestor powinien zwrócić uwagę, czy zaproponowana mu oferta sprzedaży takiej nieruchomości całkowicie mu odpowiada. Niebagatelna jest przy tym kwestia bezpieczeństwa całej inwestycji. Trzeba zabezpieczyć się na różne sposoby przed tym, aby nie stracić zainwestowanego kapitału, a wręcz przeciwnie – wypracowywać zyski z tytułu zakupionego apartamentu w condohotelu. Może to zapewnić dobra umowa ze spółką zajmującą się zarządzaniem najmem, która pełni funkcję operatora condohotelu.
Condohotel = gwarancja zysku?
Dla własnego bezpieczeństwa przed podpisaniem umowy zakupu condohotelu i umowy o zarządzanie najmem, co zwykle jest realizowane za jednym razem, z tą samą spółką, warto wziąć do domu wzór umowy i dobrze się z nim zapoznać. Jeśli to możliwe, umowę powinien zobaczyć prawnik, który specjalizuje się w kwestiach prawa własnościowego i rynku nieruchomości. Będziemy mieli wówczas pewność, że deweloper sprzedający apartamenty na wynajem w systemie condo nie chce nas oszukać i nie zawarł w okazanej nam umowie sprzedaży i zarządzania najmem, żadnych niekorzystnych klauzul.
Z perspektywy inwestora ważne są wszelkie zapisy dotyczące odpowiedzialności za wynajem apartamentu w condohotelu i kosztów ponoszonych z tego tytułu. Właściciel powinien skontrolować, kto ponosi odpowiedzialność za brak najemców lub niepełne obłożenie apartamentu w ciągu trwania umowy o zarządzanie najmem. Zasadniczo, odpowiedzialność ta powinna być przełożona na operatora. To w jego gestii jest zdobycie i utrzymanie klientów skłonnych do wynajmowania w ciągu całego roku kalendarzowego apartamentów w condohotelu. Dlatego też operator musi promować inwestycję i zabiegać o najemców.
W umowie o zarządzanie najmem muszą się znaleźć zapisy dotyczące zysków właścicieli takiej nieruchomości. Naturalne jest to, że spółka zarządzająca condohotelem będzie pobierała pewną prowizję za swoją opiekę nad inwestycją i za zdobywanie klientów. Niemniej, operator powinien zagwarantować klientowi określony pułap zysku z inwestycji w obiekty w systemie condo. Może on wynosić nawet 10 proc., o ile condohotel będzie odznaczał się doskonałą lokalizacją, w centrum miejscowości o dużych walorach turystycznych oraz będzie prezentował wysoki standard wyposażenia. Najczęściej condohotele dają od 6 do 8 proc. zysku w skali roku, czyli nawet dwa razy więcej niż można uzyskać składając swój kapitał inwestycyjny na tradycyjną lokatę terminową w banku. Zysk powinien być gwarantowany i w umowie dla bezpieczeństwa właściciela apartamentu w condohotelu powinny być zawarte zapisy o tym, co dzieje się, jeśli apartament nie przyniesie przychodów w dłuższym okresie czasu. Najlepiej byłoby, aby nawet wówczas operator systemu condo, w którym znajduje się obiekt, wypłacał mimo wszystko zysk właścicielowi z własnych środków, ponosząc tym samym ryzyko swojej działalności jako operator zarządzający najmem nieruchomości.
Od kogo kupować condohotele?
Condohotele i apartamenty znajdujące się w takich obiektach, są wznoszone w Polsce w atrakcyjnych pod względem turystycznych miejscach, takich jak Szczecin, Kołobrzeg, Sopot czy Gdynia i Gdańsk. W takich miastach ruch turystyczny co roku rośnie, dzięki czemu operatorzy condohoteli mogą liczyć na pojawienie się nowych potencjalnych najemców dla apartamentów w systemie condo. Klienci są poszukiwani zwłaszcza wśród gości zza granicy, którzy w celach turystycznych lub biznesowych przyjeżdżają do Polski i chcą na dłuższy czas zatrzymać się w komfortowych warunkach w apartamentach w systemach condo. Są skłonni zapłacić więcej za wysoki standard mieszkania, które zostanie im oddane do dyspozycji.
Condohotele są budowane przez doświadczonych deweloperów, którzy zauważyli zmieniający się trend w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości. Od nich rzeczywiście warto kupować apartamenty w condohotelach, ponieważ posiadają oni renomę rynkową i wiemy, że nas nie oszukają i nie zniknąć ze zgromadzonymi od klientów pieniędzmi. Z resztą, obecnie przy budowie obiektów mieszkalnych, do których poniekąd zaliczane są condohotele, deweloper musi utworzyć fundusz, z którego jest realizowana inwestycja. Na żadne inne cele pieniądze zgromadzone w funduszu nie mogą zostać wypłacone i spożytkowane.
Na pewno większym bezpieczeństwem charakteryzują się inwestycje w istniejące apartamenty w condohotelach. Widzimy co kupujemy na żywo, a nie tylko w wizualizacjach architektów i projektantów wnętrz. Mamy pewność, że apartament rzeczywiście jest, istnieje, nie zaś powstanie w nieokreślonej precyzyjnie przyszłości. Kupując przysłowiową „dziurę w ziemi” możemy liczyć na spore zniżki, ale bezpieczeństwo takiej inwestycji jest tak naprawdę niewielkie. Istniejące apartamenty w systemach condo można obejrzeć i sprawdzić czy przynoszą zyski. Możemy przeanalizować prawdopodobieństwo znalezienia dla nich najemców w dłuższej perspektywie czasu, śledząc dotychczasowe obłożenie lokali, o ile operator zarządzający najmem będzie chciał i mógł udostępnić inwestorowi takie dokumenty i informacje.
Można też bezpiecznie kupować dochodowe apartamenty w condohotelach za granicą. Ta takie inwestycje są znacznie bardziej popularne niż w Polsce i wielu dotychczasowych właściciel condohoteli lub deweloperów budujących takie obiekty, chce je sprzedać po atrakcyjnej cenie. Może to być doskonały pomysł na inwestycję i spożytkowanie posiadanego kapitału. Zawsze lepiej jest zainwestować żywą gotówkę w nieruchomość typu condohotel, niż zaciągać na ten cel kredyt hipoteczny w banku. W tym drugim przypadku będziemy musieli podjąć ryzyko kredytowe. Terminowa, regularna spłata kredytu do banku będzie możliwa tylko wtedy, gdy condohotel będzie przynosił stabilne zyski właścicielowi. W przeciwnym wypadku do całej inwestycji będzie trzeba dopłacać, albo właściciel apartamentu w condohotelu będzie zmuszony natychmiast go sprzedać, niekoniecznie po cenie wyższej niż ta, którą uiścił uprzednio, aby móc spłacić swoje zobowiązanie wobec banku.
