Posiadając pewną pulę kapitału można zdecydować się na jego zainwestowanie lub złożenie na lokacie terminowej w banku. To ostatnie rozwiązanie cechuje się w praktyce brakiem ryzyka inwestycyjnego, ponieważ depozyty bankowe objęte są gwarancją ze strony Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Niemniej, lokata bankowa nie przyniesie zbyt pokaźnych zysków. W 2015 roku średnie oprocentowanie terminowych depozytów bankowych wynosiło 2-3 proc. w skali roku. Inwestor chcący zarobić więcej z tytułu zainwestowania posiadanego kapitału musi pogodzić się z istniejącym ryzykiem inwestycyjnym. Może zainwestować w papiery wartościowe – akcje lub obligacje, w surowce, waluty, szlachetne metale i kamienie, a także nieruchomości. Na jakie zyski będzie można liczyć dokonując inwestycji w mieszkania na wynajem?
Badania rynkowe
Kupno lokalu mieszkalnego do wynajęcia w obecnym stanie rynkowym jest dobrym posunięciem. Domiporta.pl wraz z serwisem Home Broker dokonał kalkulacji i wyliczył, że średnie roczne zyski z wynajmu mieszkania na siedmiu największych rynkach w kraju, wynoszą pomiędzy 3,5 a 5 proc. w skali roku. To więcej aniżeli zyski z terminowych lokat bankowych z tym, że zawsze trzeba liczyć się z ryzykiem.
Inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem z myślą o wypracowaniu zysków na takiej inwestycji zwykle lokują w nie własny kapitał, a nie pieniądze pożyczone od banku. Kredytami hipotecznymi wspierają się natomiast osoby, które chcą kupić lokal mieszkalny na własne cele mieszkaniowe. Inwestycja z udziałem kredytu jest znacznie mniej opłacalna, niż gdyby mieszkanie pod wynajem kupować za gotówkę. Ryzyko takiej inwestycji również automatycznie jest znacznie większe.
Potencjał polskiego rynku jest duży, ponieważ jak na razie tylko 4 proc. Polaków wynajmuje mieszkania i najczęściej są to osoby młode – studenci. W niektórych krajach Europy Zachodniej odsetek wynajmujących lokale mieszkalne sięga nawet 50 proc. Brak środków finansowych na zakup własnego mieszkania i trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego na ten cel, sprzyjają osobom oferującym mieszkania pod wynajem. W przyszłości rynek najmu prywatnego może się mocno rozwinąć.
Zagrożenia związane z najmem prywatnym
Kupując mieszkanie na wynajem w pierwszej kolejności należy zrobić rozeznanie na rynku nieruchomości. Musimy wiedzieć, czy w miejscu, w którym zamierzamy zakupić lokal mieszkalny występuje popyt na takie mieszkania i czy są osoby poszukujące mieszkań do wynajęcia. Najczęściej można je znaleźć w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych albo w pobliżu wyższych uczelni. Studenci stanowią lwią część wszystkich osób w Polsce wynajmujących mieszkanie. Nic więc dziwnego w tym, że inwestorzy kupujący lokale mieszkalne na wynajem blisko uczelni wyższej mają największą szansę na szybkie znalezienie najemców na najem długoterminowy – co najmniej kilkuletni. Najlepszymi miastami do wynajmowania mieszkań i czerpania z tego tytułu wymiernych korzyści finansowych jest Gdańsk, Warszawa i Wrocław. Także Kraków, Poznań, Lublin, czy Łódź powinny zostać dopisane do tej listy. Do dużych miast przyciągają studia, dobra, lepiej płatna praca i szerokie możliwości samorozwoju, w tym także zawodowego. Na wstępie osoby przyjeżdżające do dużych miast muszą znaleźć miejsce, w którym mogliby zamieszkać. Mieszkania do wynajęcia są przez to wysoce poszukiwane w takich lokalizacjach.
Kupno mieszkania z myślą o jego wynajęciu w formie najmu prywatnego jest ryzykowne, ponieważ inwestor nigdy nie może mieć 100 procentowej pewności, że szybko znajdzie osobę, której wynajmie swój lokal. Do czasu, kiedy to się stanie, musi on ponosić wszystkie koszty związane z nieruchomością – opłacać czynsz, rachunki za media, podatek od nieruchomości. To wszystko generuje kolejne koszty. Im dłużej lokal mieszkalny pozostaje niewynajęty, tym więcej traci jego właściciel.
Takiego ryzyka można uniknąć ,kupując apartament mieszkalno-hotelowy, tzw. condohotel, który można od razu oddać do zarządzania wyspecjalizowanej spółce. Operator condohotelu zadba o to, aby był on jak najszybciej wynajęty. Inwestor nie musi sam zajmować się znalezieniem najemców, podpisaniem z nimi umów o najem czy też o promocję swojego lokalu. Wszystko to robi operator condohotelu.
Condohotele są obiektami mieszkaniowo-hotelowymi, o podwyższonym standardzie, w których każdy lokal ma odrębnego właściciela. Istnieje też część wspólna – hotelowa, z restauracjami, centrami SPA i Wellness czy też z basenami, z których korzystać mogą najemcy. Utrzymywaniem takiej infrastruktury zajmuje się operator condohotelu.
Przy pospisywaniu umowy o zarządzanie conodohotelem właściciel lokalu mieszkalno-hotelowego może negocjować z operatorem, jak duży zysk będzie mu zagwarantowany. Zwykle jest to od 6 do 10 proc. w skali roku, a więc taka inwestycja jest bardziej opłacalna niż wynajmowanie mieszkania prywatnie. Poza tym, nie wiąże się ona z niedogodnościami w postaci poszukiwania odpowiednich najemców i ponoszenia kosztów utrzymania lokalu, jeśli w danym czasie nie jest on wynajmowany. Operatorom zależy więc na tym, aby condohotele znalazły jak najszybciej najemców. W przeciwnym wypadku to oni muszą je utrzymywać i na dodatek wypłacać zysk swoim klientom – formalnym właścicielom condohoteli w danym obiekcie.
Kwestie prawne
Przy wynajmowaniu nieruchomości mieszkalnych w formie najmu prywatnego należy liczyć się z problemami przy przymusowej eksmisji lokatorów. Właściciel mieszkania nie może ich tak po prostu wyrzucić na bruk, nawet jeśli nie płacą ustalonego w umowie czynszu i odstępnego. Reguluje to ustawa o prawach lokatorów. Znacznie lepiej jest podpisać umowę o najem okazjonalny, w której ujmuje się zapis, że lokator ma się gdzie wyprowadzić, jeśli nie dotrzyma warunków zawartej z właścicielem mieszkania umowy.
W przypadku conodohoteli nie ma mowy o ochronie lokatorów. Jeśli nie płacą, są natychmiast usuwani z zajmowanych lokali, jako że formalnie ich najemcą jest osoba prawna w postaci operatora condohotelu. Warto zwrócić uwagę na takie kwestie, aby później nie okazało się, że inwestycja w mieszkanie na wynajem nie tylko nie przyniosła zyski, ale generuje straty, które z własnej kieszeni będzie musiał pokryć właściciel, pomimo, że nie korzysta w żaden sposób ze swojego lokalu mieszkalnego.
