Inwestycje w nieruchomości z reguły są opłacalne i stabilne, ale jeśli podejmujemy się inwestowania w długim okresie czasu. Jak pokazały ostatnie lata, rynek nieruchomości nie zawsze będzie zyskiwał na wartości. Może się okazać, tak jak w roku 2009 i kolejnych, że mieszkania, domy i grunty zaczną tanieć, ponieważ podaż będzie przewyższała popyt na tego typu inwestycje. Czy zatem warto inwestować w mieszkania na wynajem? Czy nie lepiej zdecydować się na zakup aparthotelu i wynajmować go na godziny zarabiając w ten sposób? Jaka jest rentowność tego typu inwestycji i na jakie zyski z aparthotelu w rzeczywistości można liczyć?
Inwestycje w aparthotele
W pierwszej kolejności warto jest powiedzieć, co należy rozumieć pod pojęciem aparthotelu? Jak sama nazwa wskazuje jest to połączenie apartamentu mieszkalnego z hotelem. Można zdefiniować aparthotel jako apartament mieszkalny na wynajem w systemie hotelowym. Oznacza to, że nieruchomość nie jest wynajmowana długoterminowo, ale krótkoterminowo, nawet na godziny czy na kilka dni. Od usług hotelowych aparthotele odróżnia to, że klient otrzymuje w ramach usługi nie tylko sypialnię z łazienką, jak ma to miejsce w odniesieniu do pokoi hotelowych, ale do jego dyspozycji jest całe wyposażone mieszkanie – z łazienką, kuchnią, pomieszczeniem gospodarczym, garażem czy miejscem postojowym w garażu podziemnym. Aparhotele cechuje wysoki standard wyposażenia i estetyka na najwyższym poziomie. Zapewniają komfortowe warunki lokalowe, dlatego coraz chętniej są one wynajmowane zamiast hoteli przez biznesmenów, turystów zagranicznych i krajowych, którzy zaliczani są do osób majętnych. Aparthotel można wynająć na przykład na czas konferencji biznesowej, na kilka godzin dla siebie i swojej rodziny, albo w innym, dowolnym właściwie celu. Właściciela aparthotelu nie interesuje kto wynajmuje aparthotel. Właściwie, nie musi szukać klientów skłonnych do zainteresowania się takim wynajmem. To na pewno odróżnia aparthotel od najmu prywatnego nieruchomości mieszkalnych.
Bez poszukiwania najemców
Aparthotele wynajmowane są przez klientów zgłaszających się do operatorów takich obiektów hotelowych, zajmujących się ich reklamą, utrzymaniem i zarządzaniem. Najmem aparthoteli zajmuje się wyspecjalizowana spółka, tak zwany operator, który szuka osób chętnych do wynajmu takich nieruchomości. Jeśli aparthotel stoi pusty, jego właściciel i tak zarabia, ponieważ ryzyko przestojów bierze na siebie taka spółka.
W przypadku aparthoteli nie istnieje ryzyko braku możliwości eksmisji niewypłacalnych lokatorów, bowiem w odniesieniu do takich lokali nie ma ograniczeń wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemcą formalnie jest osoba prawna, czyli spółka będąca operatorem aparthotelu. Właściciel nie ma obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnej infrastruktury hotelowej, nie płaci za remonty, ani za bieżące opłaty za media czy czynsze. W jego gestii leży jedynie opłacenie okresowo podatku od nieruchomości.
Dodatkowe profity
Nie tylko zysk pieniężny z tytułu inwestycji w aparthotel jest istotny dla właściciela, ale również to, że podejmując się jego zakupu nabywa własność nieruchomości. W dłuższej perspektywie czasu nieruchomość na pewno nie straci na wartości, a jej właściciel zawsze będzie miał możliwość wystąpienia z systemu wynajmu aparthotelu i dowolnego pokierowania swoją inwestycją. Będzie mógł przeznaczyć lokal na najem prywatny, samodzielnie w nim zamieszkać albo sprzedać go z zyskiem, jeśli pojawi się taka szansa.
Ile można zarobić?
Rentowność, czyli stopień zwrotu z inwestycji w aparthotele w Polsce jest wyższy niż w przypadku zysków z mieszkań na wynajem, zwłaszcza, jeśli aparthotel nabywany jest za gotówkę, a nie na kredyt zaciągnięty z banku. W ten sposób w stosunkowo bezpiecznym trybie zarabiamy więcej niż na terminowych lokatach bankowych czy obligacjach Skarbu Państwa, ale musimy nastawić się na długi termin trwania całej inwestycji. Wówczas staje się ona najbardziej opłacalna.
Średnia roczna rentowność najmu mieszkań w Polsce wynosi nieco ponad 4 proc., natomiast wynajem nieruchomości w systemie aparthotelu przynosi obecnie od 6 do 10 proc. zysku w pierwszych latach trwania takiej inwestycji. Można więc śmiało wysnuć wniosek, że dysponując pokaźną kwotą kapitału, np. 300 tysiącami złotych, warto jest zainteresować się możliwością kupienia apartamentu w obiekcie hotelowym i jego wynajmem w systemie aparthotelu, niż kupować mieszkanie na wynajem, powierzać swoje pieniądze na lokacie w banku czy też kupować kilkuletnie obligacje Skarbu Państwa.
Najwięcej niewątpliwie zarabiają właściciele aparthoteli zlokalizowanych w atrakcyjnych pod względem biznesowym lub turystycznym miejscowościach. Może to być Zakopane, Karpacz, Wrocław, Warszawa, Kraków, Poznań, Szczecin, Trójmiasto czy Kołobrzeg. W takich miejscach nie brakuje turystów skłonnych zapłacić więcej za podwyższony standard i własny komfort w miejscu noclegowym. W dużych miastach przedsięwzięcia polegające na wynajmie aparthoteli i inwestycje z tym związane mają przed sobą świetne perspektywy wzrostu rentowności.
Część operatorów aparthoteli podpisujących wieloletnią umowę z właścicielem takiego apartamentu mieszkalnego zapewnia przez pierwsze kilka lat określoną rentowność inwestycji. Na przykład, właściciel będzie osiągał 10-procentowy zysk od wartości aparthotelu przez pierwsze trzy lata trwania umowy. Po tym okresie wypłacany mu zysk przez spółkę operatora może mieć charakter zmienny i wynosić pewien procent przychodów hotelu wyliczonych proporcjonalnie do powierzchni posiadanego przez niego aparthotelu. Jest to korzystna sytuacja dla właściciela inwestycji, ponieważ klienci znają już jego aparthotel i jeśli dotychczas chętnie go wynajmowali, w przyszłości prawdopodobnie także nie będzie z tym żadnego problemu. Dla bezpieczeństwa właściciela aparthotelu warto zadbać, aby w podpisywanej umowie z operatorem znalazła się gwarancja minimalnych zysków w okresie, kiedy będą one zależne od przychodów całego obiektu hotelowego. Taka gwarancja zwykle wynosi 7-8 proc. wartości nieruchomości. Niewykluczone, że spółka operatorska będzie proponowała model wypłaty zysków opierający się na prognozowanych zyskach z aparthotelu. Zarabia się wtedy dokładnie tyle, ile wskazano w umowie, bez względu na to, czy aparthotel zarabia mniej czy więcej.
