Inwestycji w condohotel może dokonać zarówno osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, albo firma, która w ten sposób chce spożytkować posiadaną nadwyżkę finansową. Condohotel warto oddać w zarządzanie wyspecjalizowanej spółce, która zapewni właścicielowi apartamentu stały, stabilny zysk określony w zawartej umowie o zarządzanie nieruchomością. W przypadku zakupu condohotelu właściciel ponosi koszty podatku od nieruchomości, podatku dochodowego naliczanego od zysku oraz podatku VAT już przy zakupie apartamentu. Niemniej, część tych kosztów można rozliczyć w deklaracjach podatkowych. Ma przy tym znaczenie to, czy condohotel nabyła osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą czy też osoba nieprowadząca działalności gospodarczej.
Inwestycja prywatna w condohotel
Zakup apartamentu w condohotelu dostępny jest dla każdego, kto posiada na ten cel pieniądze lub jest w stanie zaciągnąć kredyt bankowy chcąc zainwestować w nieruchomość. Skutkiem czego, osoba fizyczna, prywatna, nieprowadząca działalności gospodarczej także może czerpać wymierne korzyści z posiadania condohotelu i oddania go do wynajmowania operatorowi.
W przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, kupującej condohotel, istnieje możliwość zwrotu podatku VAT płaconego w cenie kupna apartamentu. Art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług konsumpcyjnych, czyli ustawy o VAT wskazuje, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o wartość podatku naliczonego. Podatnikiem może być tutaj osoba fizyczna, która wykonuje samodzielnie działalność gospodarczą, rozumianą między innymi jako czynność polegającą na wykorzystywaniu budynków w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W definicji tej mieści się też najem condohotelu odpłatnie przez operatora systemu condo. W takim przypadku nie ma konieczności rejestrowania działalności w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, o której mowa jest między innymi w ustawie z dnia 19 listopada 1999 roku – Prawo działalności gospodarczej.
Podatnik będąc osobą fizyczną, bez zarejestrowanej w CEIDG działalności, może ubiegać się o zwrot podatku VAT z tytułu zakupu condohotelu. Zwrot ten dokonywany jest na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku, gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych, tj. sprzedaży. Podatnik musi zarejestrować się przy tym jako podatnik VAT czynny w Urzędzie Skarbowym. Konieczne jest złożenie w tym celu fiskusowi formularza VAT-R, najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy zakupu lokalu w condohotelu, najpóźniej przed wpłaceniem zaliczki na zakup apartamentu. Po otrzymaniu faktury od developera sprzedającego condohotel, można już ujmować ten dokument w ewidencji zakupu VAT oraz składać co miesiąc deklarację VAT-7. Powinna ona trafić do właściwego Urzędu Skarbowego w terminie do 25 dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym.
Wraz z deklaracją podatnik składa wniosek o zwrot podatku w terminie 180 dni lub wnioskuje o przyspieszenie terminu zwrotu do 60 dni i wpłacenie zabezpieczenia majątkowego. Urząd Skarbowy zgodnie z obowiązującym prawem, może zwrócić VAT w trzech równych ratach w terminie 180 lub 60 dni od złożenia wniosku, na rachunek bankowy podatnika wskazany w zgłoszeniu rejestracyjnym.
Jeśli condohotel i jego zakup jest częścią inwestycji prywatnej, dokonywanej przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, musi ona opodatkować swoje dochody według zasad ogólnych skali podatkowej lub przy zastosowaniu ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli wybiera pierwszą opcję, to opodatkowuje dochód stanowiący podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki 18 lub 32 proc., w zależności od wysokości dochodu. Od przychodu z tytułu wynajmowania condohotelu inwestor będzie mógł odliczyć wszelkie czynsze i opłaty związane z eksploatacją lokalu czy koszty jego amortyzacji.
W przypadku ryczałtu podatek płacony jest według stawki 8,5 proc., ale podstawą opodatkowania jest przychód podatnika osiągany z wynajmu condohotelu, bez pomniejszania go o koszty uzyskania. Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wzrośnie do 20 proc. przychodów, jeśli przekroczony będzie limit stanowiący równowartość 4000 euro.
Inwestycja firmowa w condohotel
Zakup condohotelu z myślą o czerpaniu przychodów z jego wynajmu, może być częścią strategii osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą. Taka osoba ma możliwość skorzystania z odliczenia podatku VAT oraz spoczywa na niej obowiązek odprowadzania podatku dochodowego od przychodów lub dochodów. Firmy mogą rozliczać przychody z najmu bezpośrednio w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, dlatego mogą zastosować jedną z trzech metod opodatkowania:
- skalę podatkową 18 i 32 proc.,
- podatek liniowy – 19 proc.,
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5 proc.
Przedsiębiorca, podobnie jak osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, chcąc odzyskać podatek VAT w związku z zakupem conodhotelu, powinien zarejestrować się jako czynny podatnik VAT, składając we właściwym Urzędzie Skarbowym formularz VAT-R. Niemniej, w przypadku przedsiębiorców, odliczenie podatku naliczonego VAT od zakupy lokalu apartamentowego – condohotelu, odbywa się poprzez pomniejszenie podatku należnego VAT z tytułu sprzedaży, za miesiąc, w którym otrzymano fakturę zakupu lokalu bądź fakturę zaliczkową. Jeśli powstanie różnica, nadwyżka podatku naliczonego na należnym, zostanie podatnikowi zwrócona na jego wniosek lub zostanie przeniesiona do rozliczenia w następnym okresie rozliczeniowym. Zwrot podatku VAT, a raczej różnicy podatku naliczonego i należnego fiskusowi, dokonywany jest w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika, na rachunek bankowy wskazany przez niego w zgłoszeniu identyfikacyjnym. Możliwe jest, że naczelnik Urzędu Skarbowego wydłuży ustawowy termin zwrotu różnicy podatkowej, jeśli zasadność jego dokonania będzie wymagała dodatkowego zweryfikowania.
