W poszukiwaniu miejsc noclegowych w danym regionie kraju lub w danym mieście, na pewno będziemy mogli przejrzeć bogatą oferty w hotelach, motelach, pensjonatach i w apartamentach prywatnych. Najtańsze są rzecz jasna prywatne kwatery lub przydrożne motele, najdroższe zaś hotele wysokiej klasy – cztero lub pięciogwiazdkowe. Istnieją również i inne miejsca, w których można wynająć pokój, apartament czy samodzielne mieszkanie. Zalicza się do nich tzw. condohotele. Czym one są i jakie mają cechy szczególne?
Pojęcie condohotel
Condohotel, nazywany również condo hotelem lub hotel-condo w rzeczywistości jest inwestycją dewelopersko-hotelarską, w efekcie której powstaje budynek, który jest połączeniem condominium, czyli zbioru jednostek mieszkalnych i samego hotelu. Stąd też nazwa – condohotel. Jest to obiekt noclegowy – mieszkalno-hotelowy. Najczęściej zaliczany jest do segmentu premium, kategoryzowanego na 4 lub 5 gwiazdek hotelowych. Jest to luksusowe miejsce, w którym możemy wynająć lokum. Może przybrać formę eleganckiego, wszechstronnie wyposażonego holiday resort, czyli obiektu wakacyjnego zlokalizowanego w miejscowości o walorach turystycznych i wypoczynkowych. Może także uwzględniać w swoim obrębie nie tylko miejsca noclegowe i mieszkalne, ale i pełną infrastrukturę hotelową, w tym restaurację, centrum SPA i Wellness, baseny i tym podobne.
Cechy szczególne condohotelu
Tym, co zdecydowanie odróżnia condohotel od zwyczajnego hotelu jest to, w jaki sposób używane są poszczególne jednostki mieszkalne oraz jak finansuje się ich powstanie.
Condohotel budowany jest od podstaw przez firmy deweloperskie, w podobny sposób, jak wznoszone są osiedla mieszkalne w różnych lokalizacjach. Po budowaniu obiektu, deweloper sprzedaje poszczególne lokale mieszkalne osobom prywatnym, przedsiębiorcom lub innym podmiotom. Właściciel lokalu może korzystać z niego według własnego uznania – np. wynająć lokal mieszkalny długoterminowo, zamieszkać w nim lub też wynająć lokal bezpośrednio turystom, zewnętrznemu operatorowi czy pośrednikowi. Jeśli skorzysta z usług operatora, powstanie condohotel, a operator weźmie na siebie zobowiązanie do wypłacania właścicielowi określonego procentowo od wartości lokalu czynszu, lub też udziału w przychodach na rynku turystycznym. To właściciel ma decydujące zdanie o tym, w jaki sposób ostatecznie będzie korzystał z kupionego od dewelopera lokalu mieszkalnego. W obiekcie deweloperskim może istnieć kompleksowa infrastruktura – restauracje, pralnie, baseny, siłownie, spa, Wellness itp. Na ich bazie oraz na bazie jednostek infrastrukturalnych prowadzony jest obiekt nazywany condohotelem.
Upraszczając definicję condohotelu można powiedzieć, że jest to hotel o podwyższonym standardzie i komfortowych apartamentach, który posiada kilku właścicieli. Deweloperzy budują takie obiekty i nie mogą narzekać na brak zainteresowania nimi wśród kupujących, dla których condohotel może być znakomitą inwestycją.
Condohotel jest tylko częściowo hotelem i spełnia jego definicję połowicznie. Inwestorzy kupują apartamenty w większym obiekcie wybudowanym przez dewelopera, a później je wynajmują. Z kolei zarządzaniem condohotelem zajmuje się wyspecjalizowana firma, która dba o reklamę i zainteresowanie klientów oraz o utrzymanie pełnej infrastruktury hotelowej w condohotelu. Użytkowanie obiektu condohotelowego może przypominać wspólnotę mieszkaniową, jako że każdy lokal ma swojego właściciela, a nad całością czuwa administracja lub spółdzielnia, w postaci operatora condohotelu. Inwestorzy pokrywają opłaty za swój lokal tylko do czasu, aż nie będzie on wynajmowany.
Właściciele poszczególnych jednostek znajdujących się w obiekcie dewelopersko-mieszkalnym, condohotelu, ponoszą wszelkie opłaty związane z utrzymaniem własności nieruchomości. Wśród nich można wymienić:
- czynsz lub opłatę na wspólnotę mieszkaniową,
- opłaty na fundusz remontowy,
- opłaty za wywóz nieczystości i odprowadzanie ścieków,
- opłaty za dostawę wody i ogrzewanie,
- opłaty za ochronę,
- podatek od nieruchomości.
Jeśli właściciel jednostki w condohotelu zdecyduje się na oddanie jej w dyspozycję operatorowi, często sceduje na niego obowiązki płatnicze, prócz podatku od nieruchomości za sam lokal, który obowiązkowo płaci właściciel. Jest zwolniony z opłat związanych z utrzymaniem całej infrastruktury condohotelu.
Uwarunkowania prawne dotyczące condohoteli
W przypadku condohotelu każda jednostka mieszkalna znajdująca się w budynku, bez względu na jej wielkość – wysokość i powierzchnię, nie jest tożsama z samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Condohotele są postrzegane w polskim prawie jako lokale użytkowe, dlatego też nie ma możliwości zameldowania w nich lokatorów. Każdy lokal – condohotel stanowi odrębną nieruchomość, na którą można założyć księgę wieczystą i która może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Można więc obciążyć ją na przykład hipoteką, przy zaciąganiu kredytu hipotecznego mieszkaniowego w banku.
Condohotele na świecie
Pierwsze condohotele zaczęły powstawać już w latach 50-tych poprzedniego stulecia w Stanach Zjednoczonych, w Miami Beach na Florydzie. W latach 80-tych powstały pierwsze, budowane od podstaw w tym stanie USA condohotele, których przykładem są słynne Casablanca, Alexander czy Shelborne.
W Polsce również mamy condohotele, na przykład Dom Zdrojowy w Jastarni, Marine Hotel 5-gwiazdkowy i Sand Hotel 4-gwiazdkowy w Kołobrzegu. Powstały one w pierwszej dekadzie XXI wieku. Condohotele budują deweloperzy:
- Impro z Gdańska,
- Zdrojowa Invest z Kołobrzegu,
- Condohotels z Ostródy,
- Qualia Development z Warszawy.
Inwestycje w condohotele stają się coraz bardziej popularne także i w Polsce, na wzór krajów Europy Zachodniej i Ameryki. Kupno apartamentu to wydatek minimum 200-300 tys. zł, ale średni przychód z wynajmu condohotelu może być wielokrotnie wyższy niż z tytułu najmu prywatnego długoterminowego lub z innych metod inwestowania kapitału. Szacuje się, że rentowność takich inwestycji wynosi w granicach 6-10 proc. Atutem condohoteli w stosunku do najmu prywatnego jest to, że właściciel nie musi sam poszukiwać osób, które będą mu płacić za zajmowanie lokalu, który do niego należy. Zajmuje się tym operator condohotelu.
