Inwestycje w nieruchomości można przeprowadzać na wiele różnych sposobów. Dla inwestorów dysponujących pokaźnym kapitałem, którzy chcą uzyskać dochód wyższy niż zyski z tytułu lokaty bankowej czy obligacji korporacyjnych, przeznaczone są m.in. apartamenty zlokalizowane w condohotelach. Na czym polega taka inwestycja i w jaki sposób można odliczyć VAT za zakup apartamentu w condohotelu?

Condohotel czyli apartament wakacyjny i nie tylko

Pod pojęciem condohotel należy rozumieć obiekt mieszkaniowo-hotelowy, w którym inwestorzy wykupują lokale celem ich oddania w zarządzanie spółce operatorskiej. Cały budynek, w którym zlokalizowane są condohotele ma najczęściej podwyższony standard i części wspólne, z których korzystać mogą goście wynajmujący condohotele. Operator organizuje, utrzymuje, remontuje i zarządza restauracją w condohotelu, centrum odnowy biologicznej czy basenami i salami konferencyjnymi. Przy podpisywaniu umowy o zarządzanie condohotelem właściciel apartamentu oddaje do dyspozycji operatora swój lokal i czerpie z tego tytułu wymierne zyski. Nie płaci czynszu, ani nie ponosi opłat z tytułu bieżącej eksploatacji lokalu. Nie musi samodzielnie szukać najemców na condohotel, reklamować go i spotykać się z potencjalnymi osobami chcącymi go wynająć. Wszystkie te obowiązki spoczywają na operatorze condohotelu, a właściciel otrzymuje kilka lub kilkanaście procent zysku, zgodnie z wcześniej zawartą umową o zarządzanie condohotelem. Po upływie czasu oznaczonego w umowie może zatrzymać condohotel na własne potrzeby mieszkaniowe, wynajmować go w trybie najmu prywatnego, albo przedłużyć umowę operatorską, ze zmienionymi warunkami np. z zyskiem liczonym od przychodów z wynajmu condohotelu.

Całkowity zwrot podatku VAT za condohotel

Osoby fizyczne prowadzące lub nie, działalność gospodarczą, mają możliwość otrzymania całkowitego zwrotu podatku VAT przy inwestowaniu w apartamenty w condohotelu. W wielu przypadkach deweloperzy oferujący condohotele jako narzędzia inwestycyjne dla inwestorów, oferują ceny netto obiektów condohoteli, bowiem klient otrzymuje całkowity zwrot VAT przy każdej zaliczce.

W przypadku osób fizycznych, które zainwestowały w condohotel, ale nie prowadzą działalności gospodarczej, zgodnie z ustawą o VAT, mają możliwość odliczenia podatku VAT. Wynika to bezpośrednio z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Otóż, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Podatnikiem może być przy tym osoba fizyczna wykonująca lub nie działalność gospodarczą, zaś produktem może być m.in. budynek, a więc i condohotel. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, wykonywanie usług najmu, jak w przypadku apartamentów wakacyjnych, osoba fizyczna wykonuje działalność gospodarczą, ale nie rodzi ona obowiązku podjęcia działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie z dnia 19 listopada 1999 r. – Prawo działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 87 ust. 5a, ustawo o VAT, zwrot tego podatku z tytułu zakupu condohotelu może zostać dokonany w przypadku, gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych, np. sprzedaży. Na jego wniosek złożony wraz z deklaracją podatkową do Urzędu Skarbowego, dokonywany jest w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia, zwrot kwoty podatku naliczonego. Również na wniosek podatnika można przyspieszyć termin zwrotu VAT do 60 dni.

Warunkiem uzyskania zwrotu podatku VAT od zakupu condohotelu jest m.in.:

  • zarejestrowanie na potrzeb podatku VAT, poprzez złożenie w Urzędzie Skarbowym formularza VAT-R;
  • ujęcie w ewidencji zakupu VAT fakturę od dewelopera za zakup nieruchomości,
  • składanie co miesiąc, do 25. dnia po zakończeniu każdego miesiąca, deklaracji VAT-7 wraz z wnioskiem o zwrot podatku w terminie 180 lub 60 dni oraz wpłacenie zabezpieczenia majątkowego.

Zwrot podatku VAT z tytułu inwestycji w condohotel zostanie dokonany przez fiskusa w trzech równych ratach w terminie wskazanym w ustawie, liczonym od złożenia wniosku, na rachunek bankowy wskazany w zgłoszeniu rejestracyjnym NIP-1 lub NIP-3.

Także osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą nabywające condohotele, mogą odliczyć podatek VAT, jeśli posiadają status czynnego podatnika VAT, czuli zarejestrowały we właściwym urzędzie skarbowym formularz VAT-R. Odliczenie podatku od zakupu condohotelu odbywa się poprzez pomniejszenie podatku należnego VAT z tytułu sprzedaży, za miesiąc, w którym otrzymano fakturę zakupu lokalu.