Inwestycje w nieruchomości są dla inwestorów alternatywnym sposobem na pomnażanie posiadanego kapitału dla lokat terminowych w bankach, obligacji, czy ryzykownego inwestowania na giełdzie lub w jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych. Rynek nieruchomości umożliwia przeprowadzanie inwestycji na szereg różnych sposobów. Można kupować mieszkania na wynajem, a podobnie jak zdecydować się na zakup condohotelu i na przystąpienie do systemu operatorskiego, w którym wyspecjalizowana spółka zajmuje się jego wynajmem. Które rozwiązanie jest atrakcyjniejsze z punktu widzenia inwestora?
Mieszkania na wynajem
Z danych serwisu Domiporta.pl oraz firmy doradczej Home Broker wynika, że przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem rośnie. W 2015 roku wynosiła ona 4,39 proc. netto, co było największym wynikiem od jesieni 2012 roku. Najlepiej kupić mieszkanie z myślą o jego późniejszym wynajmowaniu w dużym mieście w Polsce, w Gdańsku, bowiem jest to miasto, w którym rentowność netto inwestycji w mieszkania na wynajem przekracza 5 proc. w skali roku.
Przy wyliczaniu rentowności mieszkań na wynajem eksperci wzięli pod uwagę wartości netto, po uwzględnieniu podatków i kosztów związanych z prowadzeniem tego rodzaju działalności oraz ryzyka związanego z poszukiwaniem najemców długoterminowych. Założono, że mieszkanie jest wynajmowane przez 10,5 miesiąca w roku i tylko 1,5 miesiąca stoi ono puste, a wówczas jego właściciel jest zobowiązany do ponoszenia z własnej kieszeni wydatków związanych z czynszem, opłatami za media itp.
Nie w każdym mieście kupno mieszkania na wynajem w Polsce przyniesie inwestorowi taką samą stopę zwrotu. Największe szanse na pokaźne zyski stwarzają inwestycje w mieszkania na wynajem w:
- Łodzi – oczekiwana rentowność wynosi tam 4,99 proc.,
- Wrocławiu – 4,99 proc.,
- Warszawie – 4,96 proc.,
- Gdyni – 3,69 proc.,
- Krakowie – 3,61 proc.,
- Poznaniu – 3,53 proc.
Kupując mieszkanie na wynajem nie można w sposób jednoznaczny oszacować rentowności takiej inwestycji. Zależna jest ona od lokalizacji nieruchomości i przede wszystkim od tego, czy znajdzie się na nią najemca długoterminowy. Wyższą rentownością charakteryzują się inwestycje mieszkaniowe dokonywane za gotówkę, a niższą, jeśli zakup nieruchomości realizowany jest przy udziale kredytu bankowego. Stawki najmu różnią się od siebie w różnych miastach w Polsce. O ile 45 metrowe mieszkanie w Warszawie można wynająć nawet za 2-2,5 tys. zł miesięcznie, o tyle w niewielkiej Częstochowie to samo mieszkanie wynajmiemy za co najwyżej 1200 zł miesięcznie.
Zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem są na pewno wyższe niż te możliwe do osiągnięcia z tytułu lokaty terminowej w banku czy obligacji Skarbu Państwa. Niemniej, w porównaniu z rentownością inwestycji w condohotele wypadają one co najmniej słabo. Co więcej, wiążą się z wysokim ryzykiem braku najemcy przez dużą część roku oraz brakiem możliwości eksmisji nierzetelnego lokatora z mieszkania. Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że nie można wyrzucić ich z wynajmowanego mieszkania, o ile podpisano umowę o najem prywatny. Lepszym rozwiązaniem dla właściciela nieruchomości jest spisanie umowy najmu okazjonalnego, która będzie zabezpieczeniem dla interesów właściciela nieruchomości. W takiej umowie najemca deklaruje w obecności notariusza, że w razie problemów np. z terminowym płaceniem za mieszkanie, podda się egzekucji i niezwłocznie opuści zajmowane dotychczas mieszkanie. Musi on w umowie wskazać lokal, do którego w razie czego będzie mógł się przenieść. Koszt spisania umowy najmu okazjonalnego wynosi około 200 zł, ale zwiększa poziom bezpieczeństwa właściciela wynajmowanego lokalu mieszkalnego.
Rentowność condohoteli
Innym sposobem na zarabianie na wynajmie nieruchomości jest inwestycja w apartament w condohotelu. Jest to pokój lub lokal o kilku pomieszczeniach w obiekcie hotelowym o podwyższonym standardzie. Ma on odrębny status nieruchomości, dla której istnieje księga wieczysta. Najczęściej condohotele zlokalizowane są w atrakcyjnych lokalizacjach – w Polsce będzie to Zakopane, Sopot, Kołobrzeg, Karpacz czy największe miasta na mapie naszego kraju. W takich miejscach nie powinno być większych problemów ze znalezieniem chętnych na wynajem condohotelu. Z resztą, takimi kwestiami nie musi martwić się właściciel nieruchomości w systemie condo, ponieważ oddaje on zarządzanie swoją inwestycją w ręce wyspecjalizowanej w tym spółki operatorskiej. To ona dba o to, aby znaleźć najemców condohotelu i ponosi ryzyko braku takiego wynajmu.
Umowę z operatorem condohotelu podpisuje się na co najmniej kilka lat, a operator gwarantuje określony poziom zysków przez ten czas. Zwykle można liczyć na zarobek rzędu 6-10 proc. wartości condohotelu w skali roku.
Wyspecjalizowana spółka bierze na siebie wszelkie obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością i najmem condohotelu. Pobiera z tego tytułu prowizję od przychodów wypracowanych przez siebie na bazie zarządzanych condohoteli. Im bardziej więc zaangażuje się w ich promocję i znajdzie najemców przez większą część roku, tym więcej zarobi. Condohotel może być źródłem pewnego zarobku, a dodatkowo daje właścicielowi prawo do tzw. pobytu właścicielskiego w dowolnym terminie w ciągu roku. Nie trzeba dzięki temu szukać miejsc noclegowych dla siebie i swojej rodziny w trakcie zaplanowanego urlopu nad morzem czy w górach.
Właściciele condohoteli uczestniczący w systemie operatorskim oddają spółce prawo do dysponowania lokalem i wynajmy turystom, pobierając z tego tytułu określone zyski. Nie ponoszą ryzyka wynikającego z ustawy o prawach lokatorskich, ponieważ formalnie najemcą lokali hotelowo-mieszkalnych jest osoba prawna – spółka operatora. Po zakończeniu okresu trwania umowy z operatorem, właściciel condohotelu może go odsprzedać, obciążyć kredytem hipotecznym, zamieszkać w nim lub zawrzeć umowę o zarządzanie z inną spółką. Kosztem, jaki ponosi właściciel condohotelu inwestując w ten sposób jest podatek od dochodów z wynajmu condohotelu oraz podatek od nieruchomości. Wszelkie pozostałe koszty ponosi spółka operatora lub najemcy. Inwestor nie musi więc martwić się o uiszczanie opłat za media czy o remonty części wspólnych w condohotelu.
Reasumując, wyższe zyski przyniesie najprawdopodobniej inwestycja w condohotele, o ile mają one korzystną lokalizację, a inwestor będzie mógł wziąć udział w systemie condo.
