Nowe mieszkanie. Wymarzone, wyczekane, często w zestawie z kredytem na kilkadziesiąt lat. Starannie wybrane i zarezerwowane u dewelopera. Minęło kilka, a nawet kilkanaście miesięcy i wreszcie nadszedł termin odbioru. Pomimo wielkiej radości, należy dokładnie obejrzeć przejmowane mieszkanie, bo stwierdzenie ewentualnych usterek w protokole odbiorczym zaoszczędzi wiele czasu i nerwów w procesie reklamacji. Po kolei omówimy, na co należy zwrócić szczególną uwagę odbierając swoje nowe mieszkanie.

Czym jest formalny odbiór lokalu

Formalny odbiór lokalu to zazwyczaj spotkanie przedstawiciela dewelopera z nabywcą. Zgodnie z art. 27 Ustawy deweloperskiej odbiór powinien odbywać się w obecności Nabywcy. Podczas jego trwania Kupujący powinien dokładnie obejrzeć gotowy lokal. Jeśli nie ma żadnych zastrzeżeń – podpisuje protokół odbioru i dostaje klucze. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, odnotowuje się je w protokole przekazania i ustala, w jakim czasie zostaną usunięte. Po ich wyeliminowaniu następuje ponowny odbiór lokalu – tym razem powinien być on już wolny od wcześniej stwierdzonych wad. 

Jak technicznie przygotować się do odbioru mieszkania

Na odbiór lokalu należy umawiać się w dzień – w dziennym świetle łatwiej zauważyć usterki. Ponadto, jeśli na odbiór poświęcimy jeden dzień urlopu, nie będziemy się spieszyć i dokładnie obejrzymy wszystkie pomieszczenia. Czego potrzebujemy, aby prawidłowo dokonać odbioru lokalu? Zestaw minimum to poziomica, latarka, taśma miernicza oraz notatnik, w którym będziemy mogli zapisywać zauważone nieprawidłowości. Jeśli nie będziemy mieli takich podstawowych narzędzi, nie będziemy mogli stwierdzić czy ściany zachowują pion, czy w pomieszczeniach mieszkalnych zachowane zostały kąty proste, a także czy powierzchnia mieszkania wykazana na planach budowy jest taka sama jak suma zmierzonych przez nas pomieszczeń. Niekiedy występują tu spore różnice, a ponieważ płacimy za każdy metr kwadratowy – sprawdźmy ile tych metrów będziemy mieli faktycznie do dyspozycji. Latarka pozwoli nam na sprawdzenie stanu wykonania tynków wewnętrznych – oświetlenie ściany od dołu pozwala zauważyć nierówności czy wybrzuszenia, niewidoczne na pierwszy rzut oka. 

Co przede wszystkim należy sprawdzić

Sprawdzamy cały lokal bardzo dokładnie, bez pośpiechu –  termin odbioru umożliwia nam zgłoszenie wszelkich zastrzeżeń do protokołu odbioru. Na co zwrócić uwagę?

Ściany:

  • czy zachowują pion;
  • czy są postawione z zachowaniem kątów prostych;
  • czy ich powierzchnia jest gładka bez wybrzuszeń i pęknięć;
  • wykończenie dookoła okien – czy są zachowane kąty proste.

Sufity:

  • czy mają gładką powierzchnię, bez drobnych nierówności widocznych w świetle latarki;
  • czy łączenie pomiędzy sufitem, a ścianami zachowuje kąt prosty;
  • czy narożniki zachowują kąt prosty zarówno w pionie jak i w poziomie.

Podłogi:

  • czy podłogi w poszczególnych pomieszczeniach są na tym samym poziomie (tylko w łazience powinny być nieco niżej, różnice pomiędzy pokojami to ewidentna wada);
  • czy wylewka (ewentualnie inne wykończenie podłogi) nie jest popękana;
  • jeśli podłoga jest wykończona „na gotowo” należy zwrócić uwagę czy nie jest porysowana oraz czy wykończenia przy ścianach są wykonane estetycznie.

Okna i drzwi

  • obejrzeć dokładnie z obu stron – także zewnętrzne i balkon owe;
  • stolarka – czy nie została uszkodzona w transporcie lub montażu;
  • szyby – czy nie są porysowane, zachlapane materiałami budowlanymi, czy nie ma wad tafli szklanych (tzw. smugi wewnątrz szyb świetnie widoczne „pod słońce”)

Balkon

  • mocowanie i malowanie balustrady;
  • położenie płytek na podłodze (czy równo położone, czy czyste i nieporysowane)

Miejsce parkingowe

  • czy prawidłowo oznakowane (czy znajduje się w tej części garażu, która była wskazana na planie budynku w czasie zakupu – czasem okazuje się, że nasze miejsce jest zupełnie gdzieś indziej – tuż przy bramie, czy przy wystającym filarze);
  • czy wymiary miejsca odpowiadają planom zakupionego – jeśli okaże się węższe, trudniej będzie parkować i wychodzić z samochodu;
  • czy podłoga w garażu jest równa, bez dołów, w których będzie zbierać się woda jesienią i zimą.

Jak zgłosić wady

Wszystkie stwierdzone wady należy obowiązkowo zgłosić do protokołu odbioru – ze wskazaniem pomieszczenia i miejsca w którym zostały zidentyfikowane. Od momentu zgłoszenia deweloper musi w terminie 14 dni ustosunkować się do zgłoszonych zastrzeżeń, a w przypadku ich uwzględnienia – obowiązek usunięcia w ciągu 30 dni.

Co się dzieje, gdy deweloper nie naprawi usterek

Po upływie czasu na naprawy następuje ponowny odbiór lokalu – teraz należy sprawdzić czy wszystkie usterki zostały usunięte. Czasami zdarza się, że deweloper nie jest w stanie całkowicie usunąć jakiejś wady np. skorygować nachylenia sufitu względem rogu pokoju – wtedy zazwyczaj można negocjować upust z ceny lokalu i Kupujący oraz deweloper podpisują ugodę w tym zakresie przed ostatecznym odbiorem lokalu.

Jeśli wady stwierdzone podczas odbioru maja bardzo duże znaczenia, a  nie nadają się do usunięcia, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy.

W przypadku, gdy deweloper nie chce uznać naszych zastrzeżeń, ani obniżyć ceny – pozostaje skierowanie sprawy do sądu z roszczeniem o niewłaściwe wykonanie umowy wybudowania lokalu. 

Decydując się na kupno nowego mieszkania warto postawić na solidnego i sprawdzonego dewelopera z długoletnim doświadczeniem. Dzięki temu często unikniemy wielu nieprzyjemnych sytuacji związanych z kupnem mieszkania.

Fachowa pomoc w odbiorze lokalu

Czasami nie chcemy wziąć na siebie odpowiedzialności za sprawdzenie lokalu – nie czujemy się na siłach, albo boimy się, że coś przeoczymy. Zawsze możemy zamówić fachowca. Specjaliści – najczęściej z nadzoru budowlanego – chętnie sprawdzą nasz lokal za odpowiednim wynagrodzeniem. Usługa taka kosztuje zazwyczaj kilkaset złotych, więc warto zapłacić, żeby później nie żałować patrząc na krzywe ściany wymarzonego mieszkania.