Posiadając pewną pulę pieniędzy, można ją wykorzystać jako kapitał inwestycyjny. Istnieje wiele form i narzędzi do inwestowania, które obarczone są odmiennym poziomem ryzyka oraz potencjalnego zysku. Czy inwestycja w aparthotel ma wynajem to pewny zysk, czy taka inwestycje w takiej postaci obarczone są wysokim ryzykiem straty części, a nawet całości zainwestowanego kapitału?
Do 10% rocznie
W 2015 roku lokaty bankowe nie dawały wysokie zysku inwestorom lokującym w nich swoje środki finansowe. Ich średnie oprocentowanie brutto wynosiło 2-3 proc., ale dzięki deflacji panującej w Polsce, nawet przy tak niskim oprocentowaniu można było na nich zarobić, choć niewiele. Inwestorzy chcący wypracować wyższy zysk mogli tego dokonać inwestując w mieszkania wynajmowane jako tzw. aparthotele. To apartamenty o charakterze mieszkalnym, zlokalizowane w atrakcyjnych miejscach, miastach i regionach kraju. Wynajmowane są one zwykle biznesmenom, turystom i tym podobnym klientom na doby, a nie na miesiące, jak ma to miejsce w przypadku najmu prywatnego.
Ekspert nieruchomości z Centrum im. Adama Smitha, Marzena Rudnicka oceniła, że na aparthotelach można zarobić nawet 10 proc. w skali roku, dlatego stanowią one doskonałą alternatywę dla bankowych lokat, obligacji Skarbu Państwa i obligacji korporacyjnych, czy też dla inwestycji polegających na kupnie mieszkań pod tradycyjny najem. Najem prywatny także pozwala zarobić więcej niż na lokatach, ale znacznie mniej niż w przypadku inwestycji w aparthotele. Będzie to średnio 4,25 proc. w skali roku, a przy tym ryzyko straty jest bardzo wysokie. Istnieje bowiem szeroka oferta mieszkań na wynajem, o różnym standardzie, w różnych lokalizacjach. Właściciel mieszkania sam ponosi ryzyko, że przez pewien okres w roku mieszkanie pozostanie puste i nie będzie zarabiało na siebie. Jest to dużym problemem, bowiem koszty miesięczne właściciel i tak będzie musiał ponosić. Z taką sytuacją nie mamy do czynienia przy aparthotelach.
Stopy zwrotu z inwestycji w aparthotele zaczynają się od 6 proc. w skali roku, a w najbardziej pożądanych lokalizacjach, w sezonowych miejscowościach wynosi ona nawet 10 proc. i więcej. Najlepiej inwestować w takie mieszkania – hotele w dużych miastach, gdzie można uniknąć problemu sezonowości charakterystycznej dla miejscowości turystycznych.
Na czym to polega inwestycja w aparthotel?
Kupno aparthotelu na wynajem jest pomysłem inwestycyjnym dla osób dysponujących większą kwotą kapitału – co najmniej 200-300 tys. zł, którzy chcą zarabiać w długim okresie czasu i są gotowi do zamrożenia posiadanych środków finansowych. Kupują oni na własność apartament w obiekcie zarządzanym przez operatora, który zobowiązuje się do zapewnienia właścicielom aparthoteli określonego zysku.
Aparthotel to apartament mieszkalny, który jest wynajmowany przez właściciela, ale nie w formie najmu prywatnego, ale w systemie hotelowym. Od wynajmu mieszkań różni go przede wszystkim to, że można go wynająć nawet na kilka godzin czy kilka dni, co zwykle nie jest możliwe w przypadku zwyczajnych nieruchomości mieszkalnych. Poza tym, korzystając z systemu operatora aparthotelu, właściciel nie musi sam zajmować się szukaniem osób, które chciałyby zapłacić za wynajem – krótko lub długoterminowy lokalu mieszkalnego. Nie jest to z drugiej strony pokój lub apartament w hotelu, ponieważ od takiej usługi hotelowej odróżnia go to, że wynajmujący najczęściej otrzymują do swojej dyspozycji nie pokój, ale kompletnie wyposażone mieszkanie, z łazienką, kuchnią, a niejednokrotnie również z tarasem lub balkonem oraz garażem bądź miejscem garażowym.
Aparthotele znajdują się między innymi w górach – w Zakopanem czy Karpaczu, jak i nad morzem, np. w Kołobrzegu, Sopocie czy Świnoujściu. Kupując aparthotel może on być objęty 10-letnią umową najmu z operatorem aparthotelowym. To radykalnie obniża ryzyko związane z całą inwestycją, choć inwestor musi zgodzić się na to, że przez całą dekadę nie będzie mógł zmienić przeznaczenia swojego lokalu. Inwestycje w aparthotele niewątpliwie mają charakter długoterminowy.
W zamian za wieloletnią umowę z operatorem aparthotelu, zobowiązuje się on w stosunku do właścicieli apartamentów do wypłaty określonego poziomu zysku. W pierwszym roku obowiązywania umowy może to być 5 proc., w drugim – 6 proc., zaś w trzecim – 7 proc. zysku od kwoty netto zakupu lokalu i udziałów. W kolejnych latach właściciel aparthotelu może otrzymywać stały czynsz, stanowiący pewien, określony procent całkowitego przychodu netto operatora z aparthotelu, pomnożony przez udział właścicielski nieruchomości.
Zaletą inwestowania w aparthotele jest podział ryzyka. Właściciel musi jedynie zakupić nieruchomość, ale nie angażuje się osobiście w jego wynajmowanie oraz w stałą obsługę przedmiotu najmu. To nie on dba o to, aby aparthotel był stale wynajęty i przynosił zyski, ale jest to w gestii operatora. Korzyścią dla wynajmującego jest to, że nie ponosi on ryzyka wynikającego z ustawy o ochronie praw lokatorów. Może też uzyskać zwrot podatku VAT bez względu na to, czy właściciel aparthotelu prowadzi działalność gospodarczą czy nie. Nieruchomość w okresie wynajmu najczęściej zyskuje na wartości, co w przyszłości będzie dodatkowym zyskiem dla właściciela.
Szukając alternatywnych celów inwestycyjnych warto zwrócić uwagę na aparthotele, zwłaszcza, jeśli inwestor chce zainwestować kilkaset tysięcy złotych w dłuższym okresie czasowym, a nie jest w stanie zaakceptować ryzyka związanego z inwestycjami w fundusze inwestycyjne lub w akcje spółek giełdowych. Jest to też dobra propozycja dla osób, które nie są usatysfakcjonowane poziomem oprocentowania lokat bankowych, kont oszczędnościowych czy obligacji. Aparthotel stanowi z jednej strony inwestycję, ale z drugiej właściciel ma własność nieruchomości. W dłuższej perspektywie czasu na pewno zyska ona na swojej wartości. Aparthotele dają inwestorom bezpieczeństwo wynajmu, ponieważ w tym wypadku nie osoby fizyczne, ale osoba prawna jest najemcą. Jest to operator aparthotelu, w gestii którego leży później wynajmowanie aparthoteli innym osobom.
