Lokaty bankowe w chwili obecnej nie przynoszą wysokich zysków dla osób oszczędzających w ten sposób. Stopa zwrotu na poziomie ledwo 2 proc. w skali roku to rzeczywiście niewiele. Niemniej, aby uzyskać wyższy zysk trzeba też zwykle podjąć zwykle wyższe ryzyko straty. Tak jest między innymi w przypadku funduszy inwestycyjnych czy samodzielnego inwestowania na giełdzie. Być może lepszą formą inwestycji byłby zakup condohotelu?

Moda na condohotele

W Polsce nazwa „condohotel” niewiele mówi zwyczajnemu człowiekowi. Niemniej osoby zainteresowane inwestowaniem środków finansowych z zyskiem na poziomie 6-10 proc. w skali roku i więcej powinny dowiedzieć się, czym są owe condohotele i jakie ryzyko inwestycyjne związane jest z ich zakupem.

Wbrew pozorom, condohotel wcale nie jest nowym „wynalazkiem”, narzędziem inwestycyjnym. Pierwsze condohotele zaczęły powstawać już w latach 50-tych poprzedniego stulecia w Stanach Zjednoczonych. Nie brakuje ich między innymi na Florydzie, gdzie amerykańscy inwestorzy szybko odkryli, jaki potencjał inwestycyjny drzemie w condohotelach.

W Polsce dopiero rozpoczyna się ich popularyzacja, ale nie brakuje deweloperów, którzy budują lub w najbliższym czasie chcieliby wykonać inwestycję obiektu condohotelu. Inwestorzy mogą kupić condohotel, czyli apartament o podwyższonym standardzie w hotelu, albo w obiekcie deweloperskim o bogato rozwiniętej infrastrukturze hotelowej, celem jego późniejszego wynajmowania. Zaletą condohoteli jest to, że inwestor nie ponosi w zasadzie ryzyka tego, że nie znajdzie osób lub osoby chcących wynajmować jego apartament przez cały rok lub większą część roku. Tak jak w przypadku najmu prywatnego, każdy miesiąc bez najemcy jest stratą pieniędzy dla właściciela nieruchomości. Na szczęście dla osób inwestujących w condohotele, zarządzaniem nimi zajmują się wyspecjalizowane firmy, tak zwani operatorzy condohoteli.

Operator condohotelu gwarancją zysku?

To w ich gestii znajduje się znalezienie osób i firm chcących wynajmować condohotele właścicieli. Pobierają z tego tytułu wysokie prowizje, dlatego zależy im na wynajmie condohoteli jak najszybciej, aby samemu nie być stratnym na całym przedsięwzięciu.

Inwestor kupując condohotel nabywa własność nieruchomości znajdującej się w pewnym systemie, na kształt spółdzielni, administracji lub wspólnoty mieszkaniowej. Jego zadaniem jest pokrycie opłat związanych z utrzymaniem własnej nieruchomości oraz wydatki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, na dostawy wody i ogrzewania, na ochronę obiektu i utrzymania nieruchomości wspólnej w odpowiednim stanie. Prócz tego właściciel condohotelu musi opłacać podatek od nieruchomości. Jeśli podpisze umowę o współpracę ze spółką zarządzającą całym obiektem, wówczas do zapłaty pozostaje mu już tylko podatek od nieruchomości. Operator uczyni wszystko, aby apartament szybko został wynajęty przez najemcę, który będzie ponosił dużą część opłat spoczywających pierwotnie na właścicielu.

Jakie zyski z condohotelu?

Zyski z tytułu inwestycji w condohotel uzależnione są od jego typu, wielkości, standardu i przede wszystkim lokalizacji. Miesięczny koszt wynajmu apartamentu może nie odbiegać od kosztów wynajmu pokoju w bloku mieszkalnym czy w kamienicy o podwyższonym standardzie. Wyższe ceny najmu obowiązują w sezonie turystycznym, w atrakcyjnych lokalizacjach, np. w Kołobrzegu czy w Zakopanem. Najemca zyskuje dzięki wynajmowaniu apartamentu w condohotelu nie tylko luksusowo wyposażone miejsce noclegowe z dodatkowymi pomieszczeniami, ale ma możliwość często korzystania z typowej infrastruktury hotelowej, a więc z centrum SPA, basenów, restauracji czy sal balowych i konferencyjnych. To wartość dodana jaką wielu najemców, przede wszystkim majętnych, biznesmenów i zagranicznych turystów bierze często pod uwagę.

Zarobek na conodhotelu uzależniony jest od tego, jaką skutecznością w działaniu wykazuje się spółka zarządzająca nim. Wyższą stopę zwrotu z inwestycji będzie można uzyskać przy sfinansowaniu inwestycji gotówką, z własnych środków finansowych inwestora. Automatycznie, zyski z condohotelu są pomniejszane o koszty związane z zaciągnięciem kredytu na zakup takiego apartamentu na wynajem.

Szacuje się, że w 2012 roku średni przychód z tytułu wynajmu condohotelu wynosił od 6 do 10 proc. wartości nieruchomości rocznie. Jeśli condohotel kosztuje 200-300 tys. zł, to zysk roczny wyniesie od 18 tys. zł do 30 tys. zł w ciągu roku. Zyski są przyzwoite i pozwalają na zachowanie wartości pieniądza w czasie. Należy przy tym pamiętać, że właściciel condohotelu z zysku pokrywa podatek od nieruchomości i musi podzielić się swoimi dochodami z fiskusem płacąc podatek dochodowy. Jego zyskiem jest też i to, że staje się właścicielem nieruchomości, która drożeje w dłuższej perspektywie czasu. Poza tym, ma możliwość zakwaterowania siebie i swoich najbliższych we własnym condohotelu na urlopie. Nie musi ponosić więc kosztów rezerwacji innych miejsc noclegowych. Niemniej, taka rezerwacja, np. na miesiąc, spowoduje spadek rentowności całej inwestycji i automatycznie zmniejszenie przychodów.

Ryzyko inwestycyjne w przypadku condohoteli znajdujących się w systemie operatorskim, czyli takich, którymi zarządza wyspecjalizowana spółka, jest niewielkie. Nieruchomości raczej będą zyskiwały na wartości w kolejnych latach, po krachu na tym rynku z 2008 i 2009 roku, co zwiększa atrakcyjność inwestycji w condohotel. Poza tym, właściciel condohotelu nie musi martwić się o znalezienie najemcy. Nie musi zajmować się nieruchomością, procesem jej wynajmu lub niezbędnymi remontami. Nie ponosi też ryzyka, jakie wiąże się z najmem prywatnym. Nie ma tu problemu z eksmisją lokatora, jeśli nie wywiązuje się on z bieżących płatności. Wszystkimi takimi zadaniami zajmuje się zarządca condohotelu, który dba też i o to, aby klienci wyprowadzali się z apartamentu w ściśle założonym terminie. Umowa z operatorem condohotelu jest podpisywana na kilka lub kilkanaście lat, a często takie spółki gwarantują zyski, nawet gdyby w rzeczywistości apartament nie zarobił wystarczająco dużo.