Zakup apartamentu w condohotelu to poważna inwestycja, pociągająca za sobą niebagatelne koszty. Najlepiej sfinansować ją kapitałem inwestycyjnym w gotówce, który znajduje się do dyspozycji inwestora. Niestety, nie każdy inwestor posiada kilkaset tysięcy złotych, aby móc swobodnie kupić condohotel i na nim zarabiać 6 do 10 proc. w skali roku, będąc jednocześnie właścicielem owej nieruchomości. Co zrobić, jeśli chce się przeprowadzić taką inwestycję, ale nie mamy pieniędzy w gotówce?
Własny condohotel? Rozwiązanie – bankowy kredyt
Jednym z rozwiązań braku wystarczającego kapitału przeznaczonego na zakup condohotelu w wybranym obiekcie i lokalizacji, będzie zaciągnięcie na ten cel kredytu bankowego. Problem w tym, że nie każdy bank działający w Polsce będzie skłonny udzielić takiego zobowiązania inwestorowi. Condohotel może być określeniem oznaczającym pokój lub apartament w obiekcie hotelowym, w postaci lokalu użytkowego lub lokalu mieszkalnego. Z zupełnie inną ofertą kredytową będziemy mieli do czynienia w obu tych przypadkach. Można rozpoznać, czy condohotel jest lokalem użytkowym czy mieszkalnym sprawdzając, jaką stawkę podatku VAT nalicza w ofercie developer. Jeśli jest to stawka niższa, preferencyjna, wynosząca 8 proc., mamy pewność, że condohotel ma charakter lokalu mieszkalnego. Z kolei, przy stawce 23 proc. jest to lokal użytkowy.
Kupując condohotel jako lokal mieszkalny, z niższą stawką podatku VAT, inwestor ma większe możliwości znalezienia odpowiedniej oferty kredytu bankowego, który pozwoli mu na zrealizowanie zaplanowanej inwestycji. Dzieje się tak dlatego, że można sfinansować zakup condohotelu – lokalu mieszkalnego, za pośrednictwem kredytu hipotecznego, tak jak zakup mieszkania w bloku czy domu na działce budowlanej. Można otrzymać do 90 proc. ceny lokalu w postaci kredytu hipotecznego. Oferta kredytowa banku będzie przy tym korzystniejsza dla klienta, bowiem kredytobiorca ustanawia solidne zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości – condohotelu. Oprocentowanie zobowiązania hipotecznego może wynosić nawet kilka procent w skali roku, dzięki czemu koszty kredytowe związane z inwestycją w condohotel nie będą tak wysokie i inwestor będzie mógł pokryć je zyskiem z wynajmowania condohotelu w systemie operatorskim. W dobrych lokalizacjach, atrakcyjnych dla klientów i samych operatorów condohoteli, zaproponują one właścicielom takich lokali nawet zysk w wysokości 10 proc. i więcej w skali roku. Inwestor musi dysponować co najmniej 10-procentowym wkładem własnym na kredyt hipoteczny pozwalający na sfinansowanie zakupu condohotelu w postaci lokalu mieszkalnego. Od 1 stycznia 2016 roku wymóg posiadania wkładu własnego wzrośnie do 15 proc., a wkład ten nie może być zastąpiony poprzez ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, jak to miało miejsce w bankach jeszcze kilka lat temu. Docelowo, Komisja Nadzoru Finansowego nałoży na polskie banki wymóg żądania od klientów ubiegających się o kredyty w złotówkach, wkładu własnego w wysokości 20 proc. Takie oszczędności będzie też musiał posiadać na swoim koncie inwestor inwestujący w condohotel z udziałem pokaźnego kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku.
Kredyt na lokal użytkowy
Banki mogą też udzielić kredytu na cele zakupu lokalu użytkowego, jakim jest condohotel ze stawką 23 proc. podatku VAT. Kredytodawca nie może jednak sfinansować więcej niż 70 proc. wartości lokalu użytkowego, dlatego inwestor chcący zainwestować w condohotel, musi mieć znacznie większe oszczędności niż w odniesieniu do condohoteli postrzeganych na mocy prawa podatkowego, jako obiekty mieszkalne.
Najczęściej banki maksymalnie udzielą kredytu, którego wartość będzie odpowiadała 70 procentom potrzebnej kwoty na zakup condohotelu. Wyższa będzie też przy tym marża kredytowa, z czym również należy się liczyć szacując koszty całej inwestycji. Koszty kredytowe i okołokredytowe powinny być do nie wliczone. Oprócz tego, kupując condohotel jako lokal użytkowy, będzie trzeba liczyć się z tym, że nie będzie on kupowany na tak zwane cele mieszkaniowe.
W przypadku lokali użytkowych jako condohotele będzie trzeba zapłacić podatek dochodowy od wynajmu – jako firma lub osoba prywatna. Kosztem przypisanym do condohoteku, który trzeba będzie sfinansować, jest podatek od nieruchomości. Dla lokali użytkowych będzie on niestety znacznie wyższy niż dla lokali mieszkalnych. W pierwszym przypadku będzie to kilkaset złotych, a w drugim zaledwie kilkadziesiąt.
Na potrzeby zaciągnięcia kredytu bankowego na zakup condohotelu niewykluczone, że bank będzie wymagał dodatkowych zabezpieczeń spłaty, do których zalicza się między innymi ubezpieczenie nieruchomości – przynajmniej od ognia i innych zdarzeń losowych. Jeśli taka sytuacja by się przydarzyła, a condohotel zostałby np. całkowicie stracony w pożarze, firma ubezpieczeniowa wypłaci bankowi świadczenie, w wysokości określonej przez sumę gwarancyjną lub część sumy, a resztę przekaże właścicielowi condohotelu.
Udział w condohotelu
Jeśli nie posiadamy pełnej kwoty na zakup condohotelu, a nie mamy możliwości zaciągnięcia kredytu bankowego lub z różnych powodów nie chcemy tego robić, możemy zdecydować się na przeprowadzenie inwestycji na mniejszą skalę. Można w niektórych przypadkach kupić tylko udział w apartamencie w systemie condo. Dzięki temu condohotele, a raczej ich części, są inwestycjami dostępnymi dla szerszej rzeszy „zwyczajnych” inwestorów, którzy posiadają pewną pulę gotówki, którą chcą z zyskiem spożytkować i podwoić. System condohoteli zarządzany przez wyspecjalizowaną spółkę operatorską im to zapewni, choć zyski raczej nie będą zbyt pokaźne – 6-10 proc. w skali roku, ale to i tak znacznie więcej niż na lokacie bankowej. Na udział w condohotelu jeszcze trudniej będzie nam użyczyć pieniędzy z banku. Pozostaje wybór oferty kredytów konsumpcyjnych, z wyższym oprocentowaniem niż kredyty hipoteczne w banku lub skorzystanie z oferty firmy pozabankowej. Pożyczka pozabankowa nie może być oprocentowana w wyższej skali niż czterokrotność stopy lombardowej Narodowego Banku Polskiego w skali roku.
