Kryzys na rynku nieruchomości w Polsce z 2009 roku i kilku kolejnych latach spowodował, że deweloperzy musieli znaleźć inny sposób na wypracowanie zysków, czy choćby utrzymanie swojej płynności finansowej. Brakowało chętnych do zakupu wybudowanych już mieszkań, a inwestorzy nie chcieli kupować lokali mieszkalnych i samodzielnie ich wynajmować. Wiązało się to bowiem z licznymi problemami z tytułu znajdowania najemców, kontrolowania ich i ściągania płatności za czynsz. W razie problemów z niewypłacalnymi lokatorami nie można było ich tak po postu wyrzucić z zajmowanego mieszkania, bez zapewnienia lokalu zastępczego, ponieważ takie prawo narzucała na właścicieli nieruchomości ustawa o prawach lokatorów. Dlatego też deweloperzy zaproponowali inwestycje w systemach condo. W ten sposób można wypracowywać zyski z tytułu posiadania nieruchomości – condomieszkania lub condohotelu, bez konieczności zarządzania całą inwestycją, a często i bez ponoszenia kosztów jej wyposażenia i aranżacji. Na czym to polega i czym różni się condomieszkanie od condohotelu.
System condo – (Nie)nowy pomysł
Na rozwiniętym rynku amerykańskim i poszczególnych rynkach krajowych Zachodniej Europy, systemy condo nie są bynajmniej nowością. Funkcjonują z powodzeniem już od kilku dekad. W Polsce jednak nadal nie są tak popularne, choć niewykluczone, że w przyszłości staną się stabilną inwestycją dla inwestorów z zasobnym portfelem lub gotowych do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w banku na cele zakupu nieruchomości w systemie condo.
Można śmiało powiedzieć, że condomieszkania i condohotele, należące do rodziny inwestycji w systemach condo są atrakcyjniejsze niż zakup pojedynczych apartamentów czy mieszkań z perspektywą ich dalszego wynajmowania w ramach najmu prywatnego, z którym związane jest wiele ryzyk. W efekcie inwestor może stracić i nie znaleźć najemców na swoją nieruchomość, o co nie musi się martwić uczestnicząc w systemie condo.
Czym są condomieszkania i condohotele?
Pojęcie condohoteli i condomieszkań jest zbliżone do siebie. System condo daje inwestorom możliwość zakupu pojedynczych apartamentów mieszkalnych lub pokoi hotelowych. Nawet inwestorzy dysponujący mniejszą kwotą oszczędności czy kapitału inwestycyjnego mogą stać się członkami systemu condo kupując udział w takim projekcie nieruchomościowym.
Condomieszkanie jest lokalem mieszkalnym na wynajem, zwykle apartamentem o podwyższonym standardzie, znajdującym sie w apartamentowcu zarządzanym przez operatora. Wynajmowane jest ono w dłuższej perspektywie czasowej, w ramach tzw. najmu okazjonalnego. Formalnie najemcą nieruchomości jest jej operator, zarządzający najmem, dlatego nie obowiązuje w stosunku do niej ustawa o ochronie praw lokatorów. Jeśli lokator zajmujący condomieszkanie nie będzie wywiązywał się z ustalonych płatności, wówczas, operator systemu condo będzie mógł go wyrzucić z mieszkania bez żadnych konsekwencji natury prawnej. Na jego miejsce będzie też mógł znaleźć innego najemcę, bez straty zysków dla siebie i dla swoich klientów.
Z kolei, condohotele są apartamentami hotelowymi w obiektach hotelowo-deweloperskich, w których znajduje się rozbudowana infrastruktura hotelowa. Goście condohotelu mogą korzystać z restauracji hotelowej, recepcji, salonów fryzjerskich i spa czy z basenów.
Zarówno w przypadku condomieszkań, jak i condohoteli to deweloper, czy też spółka zarządzająca nieruchomością, bierze na siebie obowiązki wynikające z wybudowania i zarządzania obiektem. Zobowiązuje się do znalezienia osób lub podmiotów, którym będzie wynajmował lokale w imieniu właściciela. Inwestor kupując condomieszkanie lub condohotel, jednocześnie podpisuje umowę z operatorem o zarządzanie najmem, przekazując mu odpowiedzialność za wszystko, co z tym związane. Jest to więc wygodne rozwiązanie dla tych osób, które chcą inwestować w nieruchomości na wynajem, chcą czerpać z tego tytułu zyski wyższe niż na tradycyjnych lokatach bankowych, a jednocześnie nie chcą zajmować się tym na co dzień.
Jak inwestować w condohotele i condomieszkania?
W Polsce coraz więcej deweloperów oferuje condomieszkania i condohotele na sprzedaż, w formie inwestycji na rynku nieruchomości. Oni sami lub fundusze inwestycyjne zarządzają budynkiem w systemie condo, pobierając z tego tytułu stosowną prowizję oraz odprowadzając zysk dla klientów. Zwykle wynosi on około 4-8 proc. w skali roku, choć w przypadku condohoteli lub condomieszkań o bardzo atrakcyjnej lokalizacji i podwyższonym standardzie wyposażenia można wynegocjować nawet 10-procentowy zysk w skali roku.
Warto pamiętać, że decydując się na zainwestowanie w condohotel należy wybrać obiekt zlokalizowany najlepiej w miejscowości o dużych walorach turystycznych. Condomieszkania największe zyski dla inwestorów przynoszą wówczas, gdy są położone w dużych miastach, gdzie nie brakuje chętnych do ich wynajmowania.
Zaletą condomieszkania jest to, że jego właściciel w każdej chwili może wypowiedzieć umowę zarządzania najmem spółce operatora i sam zamieszkać w nim na stałe. Taką decyzję może też podjąć po zakończeniu okresu trwania umowy. Lokal mieszkalny w systemie condo można sprzedać, ustanowić hipotekę na nim celem zaciągnięcia kredytu hipotecznego w atrakcyjnej ofercie bankowej lub też przekazać np. swoim dzieciom. Nie można tego zrobić z pokojem condohotelowym. Pokój jest odrębną nieruchomością i posiada księgę wieczystą, choć w świetle prawa nie stanowi on lokalu mieszkalnego a lokal użytkowy. Nie można więc w nim zamieszkać na stałe. Pobyt właściciela w condohotelu jest możliwy, np. w okresie wakacyjnym, ale nie może on wynosić dłużej niż kilka tygodni. Wszystko zależy tutaj od indywidualnych ustaleń z operatorem condohotelu. Niemniej, łatwiej jest znaleźć najemcę krótkoterminowego na condohotel, niż długoterminowego najemcę na condomieszkanie, choć zależne jest to na pewno od zlokalizowania obu obiektów.
Chcąc inwestować w systemie condo trzeba zastanowić się, co będzie dla inwestora korzystniejsze – condomieszkanie czy condohotel. W tym pierwszym przypadku staje się on właścicielem lokalu mieszkalnego, w którym może sam w przyszłości zamieszkać. Może też zaciągnąć kredyt hipoteczny w banku na jego zakup. Condohotel jest może i tańszy w wielu przypadkach, ale nie można w nim zamieszkać. Jeśli jednak znajduje się w kurorcie turystycznym i operator dobrze nim zarządza, właściciel może cieszyć się wysokimi zyskami z tytułu jego posiadania.
