Inwestowanie nierozerwalnie związane jest z koniecnzością odprowadzania podatku od zysków kapitałowych lub od dochodu. Należy podzielić się z fiskusem swoim zyskiem w ramach rocznego rozliczenia podatkowego. Pytanie tylko, jak tego prawidłowo dokonać? W przypadku inwestowania w apartamenty wakacyjne pod wynajem, tzw. condohotele sprawa jest prosta. Podatek płaci się od nieruchomości, podobnie jak w przypadku, gdy jesteśmy właścicielami każdej innej nieruchomości mieszkalnej. Dodatkowo, należy zapłacić podatek od osiągniętego zysku z wynajmu nieruchomości. Jaka forma opodatkowania będzie wówczas najkorzystniejsza dla inwestora będącego osobą fizyczną?
Koszty inwestycji w condohotel
Kupując condohotel na wynajem trzeba liczyć się z kosztami takiej inwestycji. Jeśli inwestor sam chce wynajmować apartament prywatnym klientom, ponosi koszty związane z reklamą swojej nieruchomości, m.in. koszty ogłoszeń w internecie i w prasie, koszty zawarcia umowy przed notariuszem w przypadku najmu okazjonalnego, koszty utrzymania nieruchomości w należytym stanie, koszty eksploatacyjne, jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana oraz koszty podatkowe – podatek od nieruchomości i podatek dochodowy.
Inwestor przekazujący zarządzanie condohotelem wyspecjalizowanej spółce, osobie prawnej, nazywanej operatorem condhotelu, może mieć znacznie niższe koszty inwestycji. Płaci jedynie podatek od nieruchomości oraz podatek od gwarantowanego w umowie z operatorem condohotelu zysku. Zwykle operator oferuje zyski w wysokości od 6 do 10 proc. wartości. Natomiast koszty wynajmowania apartamentu, jego utrzymania i koszty mediów, przechodzą na operatora, a ten z chwilą wynajęcia condohotelu otrzymuje zwrot kosztów od docelowego najemcy. W takim przypadku nie ponosi się ryzyka braku zysku, bowiem nawet jeśli operator nie znajdzie najemcy na nasz lokal, wypłaci wynagrodzenie klientowi z własnych środków, zgodnie z zawartą umową.
Dwie formy opodatkowania condohotelu
Dochody z tytułu wynajmowania lokalu, w tym także condohotelu, można opodatkować na dwa sposoby – skalą podatkową lub ryczałtem od przychodów opodatkowanych.
Skala podatkowa polega na odprowadzaniu podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu wypracowanego przez podatnika z tytułu wynajmu nieruchomości. Dochód jest różnicą pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania, dlatego skala jest opłacalna wtedy, gdy koszty z tytułu inwestycji w nieruchomości i jej wynajmowania są wysokie. Pozwalają one na obniżenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W zależności od wysokości dochodów inwestora z całego roku podatkowego, podatek dochodowy płacony będzie według innej stawki:
- 18 proc. dla kwot do 85 528 zł,
- 32 proc. powyżej kwoty 85 528 zł.
W deklaracji podatkowej PIT-36, jaką składa podatnik opodatkowany skalą podatkową, który w poprzednim roku uzyskiwał dochody samodzielnie, bez pośrednictwa płatnika, można ująć wiele ulg i odliczeń podatkowych, optymalizując swoje podatki. Można skorzystać z kwoty wolnej od podatku, odliczenia z tytułu ulgi na dzieci czy ulgi rehabilitacyjnej i innych.
W koszty, podlegające odliczeniu od przychodu inwestora prywatnego, można „wrzucić”:
- amortyzację lokalu,
- koszty wyposażenia apartamentu,
- koszty niezbędnych remontów,
- czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty,
- ewentualne odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.
Jeśli najem apartamentu wakacyjnego prowadzony jest w formie condohotelu, to mamy do czynienia z lokalem użytkowym. Wtedy korzystnie będzie zarejestrować się inwestorowi w Urzędzie Skarbowym dla potrzeb podatku VAT. Wystarczy złożyć w skarbówce zgłoszenie rejestracyjne VAT-R. Dzięki temu kupując condohotel opodatkowany podatkiem VAT, można ubiegać się w przyszłości o jego zwrot. Urząd zwraca podatnikowi podatek VAT w ciągu 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej.
Ryczałt ewidencjonowany jest uproszczoną formą rozliczania się z fiskusem z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych, od zysków z wynajmowanej nieruchomości. Jeśli podatnik uzna, że ponosi niskie koszty wynajmu, powinien zadecydować o ryczałtowej formie opodatkowania. Podatek płaci się w wysokości 8,5 proc., ale naliczany jest on od przychodów, bez pomniejszania ich o koszty uzyskania. Ryczałtowcy rozliczają się z fiskusem z wykorzystaniem deklaracji PIT-28, która nie daje możliwości zastosowania licznych ulg i odliczeń, ani kwoty wolnej od podatku. Dlatego trzeba dobrze przeliczyć, czy będzie to opłacalne dla osoby inwestującej w nieruchomości, np. condohotele na wynajem.
Podsumowanie
Upraszczając, ryczałt będzie odpowiednią formą opodatkowania zysków z inwestycji generującej niskie koszty, natomiast skala podatkowa sprawdzi się, jeśli inwestor ponosi wysokie koszty związane z wynajmowaniem nieruchomości. Skala będzie odpowiednim wyborem, jeśli inwestycja w condohotel czy inną nieruchomość na wynajem będzie realizowana z udziałem kredytu bankowego. Koszty kredytu będzie można odliczyć od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zmniejszając zobowiązanie podatkowe wobec fiskusa.
