Górny Śląsk to największy ośrodek metropolitarny w granicach Polski. Szacuje się, że jego obszar zamieszkuje w sumie nawet 3,5 miliona osób. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, aglomerację górnośląską tworzy aż 19 sąsiadujących ze sobą miast, w tym tak znane, jak: Katowice, Sosnowiec, Gliwice, Zabrze czy Bytom.
Aglomeracja, czy właściwie konurbacja górnośląska, stanowi ciąg ściśle połączonych miejscowości. Granice między nimi są płynne i często niedostrzegane – głównie z uwagi na jednolitą strukturę architektoniczną obszaru. Rzeczą, która ,,czyni różnicę”, są lokalne rynki nieruchomości. Koszty zakupu i wynajmu mieszkań w poszczególnych miastach potrafią być bardzo zróżnicowane.
Sprzedaż mieszkań
Największym rynkiem handlu nieruchomościami na terenie Górnego Śląska są Katowice – czołowe miasto regionu. Według statystyk, w sprzedaży znajduje się tam niemal 500 mieszkań z rynku pierwotnego i 3700 z rynku wtórnego. Duża przewaga ofert ,,z drugiej ręki” to rzecz charakterystyczna dla całego obszaru Górnego Śląska. Ogólnie jednak, poza Katowicami ilość propozycji sprzedaży lokali mieszkaniowych jest znacznie mniejsza, a rozdźwięk między ofertami z rynku pierwotnego i wtórnego jeszcze wyraźniejszy. ,,Przykładowo, w Bytomiu znajdziemy tylko 10 ogłoszeń sprzedaży nowych lokali, podczas gdy na rynku wtórnym liczba ta sięga aż 1600” – komentuje specjalista z firmy DOMBUD w Katowicach, czołowego dewelopera działającego na obszarze aglomeracji górnośląskiej. Jak to wygląda w przypadku innych miast? W Zabrzu liczba ofert z rynku pierwotnego wynosi 130, a na rynku wtórnym ok. 1400. W Sosnowcu proporcje te kształtują się na poziomie 65:2500, a w Gliwicach 46:2800. Zbieżności są zatem zauważalne.
Co z cenami?
Warto zwrócić uwagę na uśrednione ceny mieszkań. Oczywiście więcej musimy zapłacić za lokale z rynku pierwotnego – wynika to z mniejszej podaży, ale również z efektu ,,nowości” i zerowej eksploatacji. Według szacunków, w Katowicach cena za 1 m² nowego mieszkania sięga kwoty 5000 zł na, a na rynku wtórnym wynosi ok. 4000 zł. ,,Nie są to kwoty do końca wymiernie, obejmują bowiem wartości ofertowe, a nie transakcyjne, które są przeważnie kilkaset złotych niższe” – komentuje ekspert DOMBUD w Katowicach.
Lokale w innych miastach są już sporo tańsze. Najdroższe po Katowicach są Gliwice (ceny ofertowe ok. 4500 zł/m² na rynku pierwotnym i 3445 zł/m² na wtórnym). Najtańszy jest z kolei Bytom – na rynku pierwotnym ceny przekraczają tam 3000 zł/m², natomiast lokale używane można nabyć już za ok. 2100 zł/m².
Wynajem mieszkań
Równolegle ze sprzedażą, kwitnie rynek wynajmu mieszkań. I tu nie ma zaskoczeń. Hierarchia poszczególnych miast kształtuje się podobnie, jak w przypadku ofert sprzedaży. W Katowicach znajdziemy ok. 2000 ofert najmu, w Gliwicach (drugie miejsce na liście) ok. 1000. Przepaść jest ogromna, dystans pomiędzy kolejnymi miejscowościami jest jednak widoczny jeszcze bardziej. W Sosnowcu na wynajem udostępniono ok. 250 lokali, w Zabrzu i Bytomiu – po 150.
Stawki najmu
Czynsz za wynajem mieszkania w Katowicach sięga 1900 zł, w Gliwicach są to kwoty rzędu 1600 zł, w innych miastach dochodzą przeważnie do poziomu 1200 zł. Tradycyjne, najniższe stawki dotyczą Bytomia – tam na wynajęcie własnego ,,M” często nie musimy wyłożyć nawet symbolicznego tysiąca.
Podsumowanie
Jak widać, rynek mieszkaniowy w konurbacji górnośląskiej jest naprawdę zróżnicowany. Największe miasta wyraźnie odstają pod względem stawek cenowych. ,,Wiąże się to oczywiście z ich większym prestiżem, stopniem zaludnienia, dostępnością punktów handlowo-usługowych, urzędów i instytucji” – konstatuje przedstawiciel DOMBUD z Katowic. Wśród elementów zbieżnych we wszystkich miastach warto wymienić wspomnianą już, zdecydowaną przewagę ofert nieruchomości z rynku wtórnego i ich niższą cenę. Tendencja ta ulega jednak stopniowemu zatarciu. Oferty nowych mieszkań są coraz ciekawsze i przystępniejsze, w czym duża zasługa innowacyjnie działających firm deweloperskich.
