Planując wakacje jedną z najważniejszych decyzji, jakie musimy podjąć, jest wybór miejsc noclegowych dla siebie i swojej rodziny. Najczęściej za granicą decydujemy się albo na pokój w hotelu lub na wynajęcie całego apartamentu wakacyjnego, który daje nam swobodę wypoczynku tak, jak lubimy. W Polsce także coraz częściej turyści krajowi i zagraniczni wybierają możliwość wypoczynku w apartamentowcach, tzw. condohotelach. Z perspektywy osób będących ich właścicielami jest to znakomity trend, który pozwala na wypracowanie coraz większych zysków. Czy jednak apartament wakacyjny warto kupić z myślą o zamieszkaniu w nim czy zarabianiu z tytułu jego posiadania?
Apartamenty nadmorskie
Zwykle apartamenty wakacyjne są zlokalizowane w atrakcyjnych miejscach na mapie danego kraju. W Polsce bez wątpienia będzie to wybrzeże Bałtyku, gdzie istnieje wiele popularnych wśród turystów kurortów – Mielno, Sopot, Kołobrzeg, Łeba i inne. Osoby, które planują nabyć apartament wakacyjny powinny zastanowić się, czy będzie on służył wyłącznie im samym, jako lokal do zamieszkania, czy też w przyszłości zamierzają go wynajmować klientom, dzięki czemu inwestycja będzie przynosiła zyski. W tym drugim przypadku do wyboru inwestorzy mają albo samodzielne zajęcie się wynajmem nieruchomości w sezonie letnim, gdy najwięcej turystów przyjeżdża nad morze, albo zdecydowanie się na zakup nie budynku mieszkalnego, ale condohotelu, w którym apartamenty wakacyjne są prawnie kwalifikowane jako lokale użytkowe. W budynkach mieszkalnych możliwe jest zamieszkanie i zameldowanie na stały pobyt, natomiast w condohotelach apartamenty są wynajmowane na krótki okres czasu zainteresowanym klientom.
Jak działają condohotele?
Condohotele nazywane są również hotelami condo, a w rzeczywistości są to często apartamenty wakacyjne, w inwestycjach dewelopersko-hotelarskich. W połączeniu mieszkaniowej i hotelarskiej funkcji obiektu powstaje condominium, w którym każda jednostka mieszkalna może mieć innego właściciela. Na ogół condohotele są obiektami noclegowymi zaliczanymi do segmentu premium. W kategoryzacji hotelowej miałyby one przypisane 4 lub 5 gwiazdek. Dla klientów wynajmujących apartamenty wakacyjne w condohotelach są one znakomitą alternatywą dla prostych pokoi hotelowych, ponieważ do swojej dyspozycji dostają mieszkanie, z kuchnią i łazienką, a często także z garażem lub miejscem postojowym. Dodatkowo, mogą korzystać z części wspólnych condohotelu, restauracji, centrum SPA i Wellness czy z sali konferencyjnej.
W miejscowościach wypoczynkowych apartamenty wakacyjne, czyli condohotele mogą przybrać formę eleganckiego, kompleksowo wyposażonego holiday resort, w którym znajdują się miejsca noclegowe i mieszkalne oraz pełna, ciekawa infrastruktura hotelowa.
Apartamenty wakacyjne w roli inwestycji
Jeśli zakładamy, że zakup apartamentu wakacyjnego ma być swoistą inwestycją, z określoną stopą zwrotu, powinniśmy przeliczyć, czy będzie ona opłacalna. Największą rentownością charakteryzują się apartamenty wakacyjne w najsłynniejszych kurortach nadmorskich i górskich, luksusowo wyposażone, które oferują klientom liczne wygody i prywatność. Inwestor zarobi więcej i szybciej inwestycja zacznie mu się zwracać, jeśli apartament wakacyjny kupi za gotówkę, bez udziału kredytu bankowego. Jeśli jednak kredyt będzie konieczny, trzeba sprawdzić, czy koszty kredytowe i około kredytowe są warte do poniesienia przy realnej stopie zwrotu z inwestycji.
Aby zmniejszyć ryzyko straty i jednocześnie zapewnić sobie stałe zyski z apartamentu wakacyjnego warto zdecydować się na dołączenie do condohotelu, w którym zarządzaniem obiektem mieszkaniowo-hotelowym zajmuje się wyspecjalizowana osoba prawna – spółka, będąca operatorem condohotelu. W takim przypadku apartament wakacyjny pozostaje własnością inwestora, ale zarządzaniem nim zajmuje się inna osoba czy firma. Właściciel lokalu może podpisać z operatorem kilkuletnią umowę, w której wyszczególniony zostanie poziom zysku z tytułu takiej inwestycji oraz koszty, jakie musi ponosić właściciel Po zakończeniu okresu trwania umowy, właściciel lokalu może korzystać z niego wedle własnego uznania – wynająć w ramach najmu prywatnego, zamieszkać w nim lub podpisać kolejną umowę z pośrednikiem. Jeśli korzysta z usług operatora, zagwarantuje mu on zysk z condohpotelu na poziomie około 6-10 proc. w skali roku. Właściciel apartamentu wakacyjnego nie będzie musiał martwić się o to, czy jego nieruchomość będzie wynajmowana przez 12 miesięcy w roku i będzie przynosić zysk, czy też pomimo podjętych starań, nie znajdą się na nią najemcy, a inwestycja będzie pociągała za sobą niezmiennie koszty.
Operator podpisując umowę z właścicielem conodohoteli w danym obiekcie bierze na siebie odpowiedzialność za promocję i wynajmowanie apartamentów wakacyjnych. Utrzymuje on także pełną infrastrukturę hotelową w condohotelu. Inwestor pokrywa opłaty za bieżącą eksploatację lokalu mieszkalnego tylko do czasu, aż nie będzie on wynajmowany. Płaci również podatek od nieruchomości oraz podatek dochodowy od zysków czerpanych z wynajmu apartamentu wakacyjnego.
Apartament wakacyjny jako „drugi dom”
Inwestor może kupić apartament wakacyjny również z myślą o tym, że kiedyś w nim zamieszka, np. po przejściu na emeryturę. Drugi dom, nad morzem czy w górach kupują osoby zamożne, w celach prestiżowych i rekreacyjnych. Taki apartament może posłużyć im i ich rodzinie lub przyjaciołom jako lokum na wakacje spędzane w kraju. Kupując apartament w celach mieszkalnych płaci się 8 proc. stawkę podatku VAT. Jeśli taką nieruchomość właściciel do czasu wprowadzenia się do niej, będzie chciał wynajmować samodzielnie, musi pamiętać o zagrożeniach z tym związanych. Najemców chroni bowiem polskie prawo przed eksmisją na bruk. Dlatego lepiej jest zawierać z nimi nie umowę najmu, ale umowę najmu okazjonalnego, która pozwoli na usunięcie niechcianego, niewypłacalnego lokatora wtedy, gdy złamie on warunki podpisanej umowy. Umowę najmu okazjonalnego należy zawrzeć przed notariuszem, co pociąga za sobą dodatkowe koszty, ale zmniejsza ryzyko straty z inwestycji.
Kupując apartament wakacyjny na cele mieszkalne należy liczyć się z koniecznością opłacania bieżących opłat za media, na fundusz remontowy, za wywóz śmieci i tym podobne opłaty.
